21 Ağustos 2014 Perşembe

Kentsel Dönüşüm ve şehirlerin gelişmişliği

Benim gençliğimde Anadolu'da gelişmiş bölge şehirleri vardı. Birer cazibe merkezi olan bu şehirler köyden kente olmasa da İstanbul başta olmak üzere üç büyük kente akını sınırlardı.


Kentsel Dönüşüm Nedir?

Bugün "Kentsel Dönüşüm" denilen olgu ile başta deprem bölgeleri olmak üzere eskimiş depreme dayanaksız binaların yıkılarak yerine sağlıklı yapılar yapılması amaçlandı. Ancak bunun şehirden şehire farklı uygulanması yanında uygulanmayan şehirler açısından da haksız rekabet yarattığı açıktır.

Kentsel dönüşüm gereği riskli raporu alan binalar kat maliklerinin çoğunluğunun kararıyla yıkılıp yapılabilir . Çeşitli vergisel avantajlar dışında, Burada;
  1. Var olan binanın imarı mevcuttan daha fazla ise "kat karşılığı" 
  2. Var olan binanın imarı mevuttan fazla fakat kat karşılığı için yeterli değilse eksik kalan bedel uygun faizli kredi kullanılarak istenilen müteahhide "Taahhüt karşılığı" 
  3. Yeni binanız mevcut binanız ile aynı katta inşa edilecek ise uygun faiz oran ve vadeli Kentsel Dönüşüm Kredisi kullanarak istediğiniz Müteahhit’ e Taahhüt olarak" yeni binanızı yaptırabilirsiniz.

Yukarıdaki yöntemlere bakılırsa ilk ve ikincide imardan gelen avantaj kat karşılığı müteahhit'e verilerek bina yaptırılmaktadır. Sonuncusunda ise kullanılan kredi ile yapılmaktadır.

Uygulama

Kentsel dönüşümün en yoğun olduğu yerlerin İstanbul da "Fikirtepe ve Fenerbahçe" olduğu görülüyor. Fikirtepe'de gecekondular yüksek imarla mal sahiplerini zengin ederken Fenerbahçe'de İstanbul'un en varlıklı kat maliklerinin elde ettikleri ek imarlarla yeni ve daha modern katlarına kavuşacaklardır.

Bugünlerde Fenerbahçe'de ek imarın yarattığı rant ile her sokakta 3 veya daha fazla binanın hızla yapılmakta olduğunu görebilirsiniz. Müteahhitler elde ettikleri ek imardan çıkan katları satarak tüm binanın masrafını çıkarıp kar elde edebilmektedirler. Yüksek maliyetleri karşılayabilmek için müteahhitler ellerindeki katları yüksek bedellerle satmak zorunda kalmaktadır.Yüksek bedelle satılan katlarda emsal teşkil ederek eski kat maliklerine yenilenmiş olarak verilen katların değerlerinin iki katına çıktığını görebilirsiniz..

İş yaparak kısa sürede malını karlı satan müteahhit ve yenilenmiş ve değeri yükselmiş evin sahipleri de durumdan son derece memnun olmuş durumdadır. Ancak müteahhitlerin yüksek bedelle katları satabilmesi sadece Fenerbahçe'de mümkün olabilmektedir. Diğer gözde semtlerde yeterli imar avantajı bulunamadığından müteahhitlerce kentsel dönüşümde aynı arzu gösterilmemektedir.

İstanbul'un başka semtlerinde ve diğer deprem şehirlerinde ise ek imar durumunun olmaması veya İstanbul kadar gelişmemiş oldukları ve yeterli rant oluşmadığı için kentsel dönüşüm yeterince hızlı olamamaktadır. 

Ranta dayanan bu sistemle zaten çok gelişmiş olan İstanbul daha da gelişerek diğer şehirlerle olan farkı arttıracaktır. Kat karşılığı yerine ucuz faiz ve diğer vergi teşviklerine ek olarak cazibe merkezi haline gelmesi istenen şehirlere farklı teşvikler verilmesinin daha uygun olacağı kanaatindeyim. 

Rant adaletsizliği teşvik edip büyütüyor.





Hiç yorum yok:

Yorum Gönder